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为什么停车场运营不赚钱

作者:冻成喵十秒萌日期:

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互联网上的官方信息显示,托儿所已在当地注册,并有资格运营。

经过整个七月的辗转反侧,莫雷终于停了下来。

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”或者“停下来!

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”。

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在家上网赚钱的项目为什么五年内你必须把房产转移到省会及以上城市?

表弟的烦恼

几周前,赛东的表弟去北京出差了。赛东从小就和他一起玩。他有着密切的关系,自然开始谈论他的家乡。

我的表弟在首都贵阳工作,在他的家乡县有一个朝前的房间。两三年前,市值约为一百万元。许多人询问信息。现在有20%的折扣,但没人感兴趣。

我表哥最关心的一件事是为他哥哥在省城定居。一方面是县域资产日益贬值,另一方面是省城房价不断上涨,表哥感到非常迫切和无奈。

周末我在微信上和表哥聊天。我没想到仅仅过了两三个月,他关心的住宅区就增加了1000个,而他家乡的前厅仍然被忽视。

也是在上周末,赛东与家乡的亲戚进行了视频聊天,忍不住再次推销自己的观点:

“家乡的房子和门面必须尽快处理掉,最多留下一个作为临时旅馆和纪念品。其余的都将被转移到贵阳。最好是有两个市区+关山湖区的学区房屋,最好是全国知名开发商拥有的新房和二手房。”

02

朋友质疑

经过仔细计算,自从他在大学里找到工作后,他已经建议无数人把家乡的房地产转移到北京。现在回想起来,他也无意中让他的许多密友受益。

当然,也有许多人不理解西顿的逻辑。他们的问题通常分为以下几类:

大城市有什么好处?交通堵塞和空气污染很严重。不是每个人都想去大城市。留在家乡对我也有好处。你看,这个县这些年也发展得很快。

西顿,你是对的。现在国家不鼓励大城市的发展,而是鼓励中小城镇的发展。这个国家正试图缓解大城市的人口压力。你仍然倡导大城市。你能比政府聪明吗?

欧美大公司的总部都设在城镇。随着社会的发展,公司和居民向欧美这样的小城镇迁移是大势所趋。

你没有考虑到我们国家有户籍制度。大城市不想进入就不进入。大多数人只能呆在小城市。赛东错了。

本文的目的是通过详细的数据告诉你,在上述论点中犯了什么错误,以及为什么我们必须尽可能把家庭资产转移到省会城市和省会以上的大城市。

03

城市化后的大城市化

无论是在杂志和报纸上,还是在网络论坛上,当谈到中国的城乡差距、大城市疾病等时。,主流论点基本上如下:

中国的政治体制导致大城市资源过多,从而导致城市规模过大。欧洲和美国的人们正在发展小城镇。

如果中国的农村地区像欧洲和美国一样方便,你可以在世界500强的农村找到工作。谁去大城市?

这场争论从西顿还是个孩子的时候就开始了,热度并没有减弱。

因为在中国,“反大城市”是一项从政府延伸到人民的政治权利。中国也是世界上非常罕见的一个对大城市有纪律的国家,在税收、土地和规划等许多制度中,中国都是相当小的和中等的城市。

然而,从全球历史和现实的角度来看,情况是这样的:

“城市化”是不可逆转的趋势。

“大城市化”将在城市化完成后继续进行。

所谓的“欧美小城镇”实际上是“郊区化”,而不是“反向城市化”。

让我们先看看桌子。美国20大“都市统计区(MSA)”历年人口变化(PS):中美行政区划有很大差异,美国行政区的城市(city)概念在中国通常只有“区/县”的大小,很小甚至只有“街/乡”的大小。美国统计局的都市统计区(Metropolitan Statistical Area(/MSA)大致类似于中国的“地级市”,在中国和美国有300多个地级市/MSA。):

从上图可以看出:

从1930年到1960年,在美国300多个“地级市”中,居住在前20个“地级市”的人口比例从23.6%上升到32.8%。

美国在1960年基本完成城市化后,其“大城市化”进程仍在继续。根据2010年的人口普查,37.5%的美国人生活在前20个“地级市”。

应该注意的是,2016年中国的城镇化率为57%,大致相当于美国1930年的水平,也就是说,“大城镇化”的快速发展期即将到来。

让我们看看美国每个州的另一组数据:

从上表可以看出,美国各州最大的“地级市”的人口占全州的三分之一以上,有些州甚至达到70%。

以美国人口最多的州加利福尼亚为例。其最大的“地级市”占全省人口的1/3,而前两个“地级市”合计占全省人口的46%。

一些读者会问:“赛东,你是对的。我说过,洛杉矶只有300多万人,旧金山有80多万人。”

西顿的回答是:“那是指城市人口。如前所述,美国的城市通常比中国的“地级市”小1-2级。例如,“旧金山市”只有海淀区的四分之一

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为了与拥有4000万人口的加州进行大致的比较,我们选择了拥有3000万到6000万人口的中国省份进行比较,这是中国中等省份的典型规模。

资料来源:《2016年中国统计年鉴》、《2015年省会城市国民经济和社会发展统计公报》

从上表可以看出,中国典型省份省会城市的比例大多在20%以下,其中一半不超过15%——中国的城市化率和城市化率与美国相差甚远。

出于直觉,让我们看一下美国人口分布图,如下所示:

西部内陆主要是沙漠和大型农场。除了丹佛、盐湖城和拉斯维加斯等几个城市,人口非常少。

人口众多的州(如加利福尼亚、得克萨斯和佛罗里达)有两三个人口中心,而普通的州通常只有一个人口中心。该州的人口高度集中在这些少数民族人口中心。

美国以外呢?-让我们看看欧洲国家,并将它们与中国人口规模相似的省份进行比较。

从上表可以看出,除四川/成都VS德国/莱茵鲁尔获胜外,中国各省最大城市的人口比例普遍低于欧洲国家——德国也是西部人口不太集中的国家。

亚洲的日本和韩国不用多说——典型的人口高度集中在首都:

让我们比较一下韩国和浙江:

韩国的人口、面积和地形与浙江基本相同。

韩国首都圈行政面积11700平方公里,人口2550万,占全国人口的一半。

浙江杭州的行政面积为16600平方公里,人口920万,不到韩国首都圈的40%。

让我们再看看日本:

东京都有3600多万人口,总面积13500平方公里,人口占日本人口的28%。

相比之下,北京有16800平方公里和2100多万永久居民,这还太小。

在过去的几十年里,欧洲、美国、日本、韩国和其他国家/地区的最大城市是伦敦、巴黎、首尔和东京。。。他们都在继续从第二名滑落。英国越来越等同于伦敦,韩国越来越等同于首尔,日本越来越等同于东京。下图:伦敦相对于其他城市的巨大优势:

下图:日本大都市地区的人口变化,即使与2-4个大城市相比,挣钱儿,东京的最高排名也在上升。

数据来源:

日本大都市地区人口列表

随着大城市化的推进,最终所谓的“欧美企业总部都位于小城镇”,事实上,绝大多数是指大型企业在郊区建立的总部园区,按照逻辑,百度和联想总部位于王镇西北部,阿里总部位于西溪,华为终端总部位于东莞松山湖,上海交通大学位于闵行,中科院大学位于怀柔。

随着城市的发展,一些拥有数万人的大型组织通常选择在郊区建设自己的公园,这就是“郊区化”,而不是逆向城市化。

04

中国省会城市的未来规模

许多人可能认为,与发达国家相比,中国未来可能不会发展到欧美和日本的高度发达水平,那么我们的城市化水平自然也不会达到这一水平。

然后让我们回顾并与发展中国家进行比较,看看贫困兄弟的城市规模——一些典型发展中国家最大的城市规模如下:

从上表可以看出,人口13.7亿的中国首都北京,大致相当于人口1亿到2亿的菲律宾、墨西哥和尼日利亚的首都,几秒钟后就被印度尼西亚和巴基斯坦杀死了。

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然而,在中国人口超过7000万的省份:广东、山东、河南、四川、江苏和河北,除了广州和成都,其他省会城市的人口远远少于土耳其和伊朗。

因此,我们会发现,中国的特大城市、大城市和省会的规模不仅小于发达国家,而且也小于发展中国家的人口大国。中国目前的“城市化率”实际上低于中国目前的经济水平——这与中国独特的制度密不可分:

国有城市土地:城市土地转让由政府垄断,严格限制大城市的土地供应。

户籍制度:通过限制大城市公共产品向非户籍人口开放来限制人口的自由向上流动。

转移支付:每年都有数万亿的资金用于维持县、镇、村系统内的大量就业机会和公共产品供应。

然而,上述国家的数据可以表明,全世界人民对大城市的渴望是一样的。中国独特的制度不能消除人们的内在需求,但只能人为地通过给新移民制造麻烦来减缓城市化的步伐。

就像水库一样,尽管出水口被人为缩小,但水最终还是会耗尽。因此,在现实中,我们会看到中国特大城市的规划通常首先迎合决策者的主观愿望,但通常不能满足人民的实际需要。然后,在一次又一次被现实打败后,规划只能根据实际人口规模进行修改作为补救:

根据北京城市总体规划(1991-2010年),到2010年北京的常住人口将控制在1250万以内,但实际上到2000年将达到1382万。

北京城市总体规划(2004 -2020)预测,到2020年,北京的常住人口将控制在1800万以内,但事实上,到2010年,北京将达到1961万。

因此,2015年,北京对2020年总体规划进行了修订,以在2020年将常住人口控制在2300万以内。

因此,随着中国城市化进程的深入和大规模城市化的持续,政府规划已经从现实中吸取教训,逐步“倒退”,中国首都最终可能发展到以下规模:

人口超过6000万的大省:省会有1500万至2500万人口。

人口2000-6000万的中等省份:省会人口600-1500万。

人口不到2000万的小省:人口在300万到600万之间的省会。

届时,中国大部分省份1/5-1/3的人口将集中在省会城市,全省2-3个城市中的大部分人口将不到省会城市人口的一半。

一些双核和三核省份,如山东、辽宁、福建、内蒙古和江苏,将拥有占据该省1/2-2/3人口的前2名和前3名城市,而其他城市太小,无法与之相比。

在这一点上,赛东的一个好朋友在他的家乡已经感受到了一些东西。他说:“以前我不认为贵阳这么好,但现在我去贵阳,发现商场里挤满了人,他家乡地级市商场的服务员比客人还多。几年后,这一差距真的扩大了。”

05

投资商品、消费品和纪念品

说到这,许多人可能会有疑问:西顿,你的说法有点夸张。中国不同于美国。美国是一个移民国家,美国的小地方是人口稀少的大农场。

然而,中国有几千年的历史,几代人以来,小地方都挤满了人。保定和阜阳是大平原和地级市,人口数千万。几十年后,它们怎么能降低到与省会相比不值一提的水平呢?

塞顿对此的回答是:老龄化+无子女+城市化将共同创造这种特殊的突变。

让我们以阜阳为例,阜阳是中原塌陷区人口众多的著名城市,合肥是其省会城市。让我们首先看看2010年第六次人口普查的数据:

阜阳市注册人口1014万,常住人口759万,比2000年减少40.4万。

合肥市登记人口502万,常住人口570万,比2000年增加124万。

在过去的十年里,阜阳的人口优势比合肥减少了164.4万。

但是,这并不是最关键的一点——应该注意的是,常住人口是总人口,也就是说,大量低城市化率的中老年人将长期作为阜阳的基地。

另一方面,中国的出生人口正在迅速减少,这也将神奇地改变人口分布。如下表所示,我们将制作一个简化的小演绎模型(不代表真实数据):

地域 2010年 2010年 2025年
所有人口25-30岁青年25-35岁青年省会以上103省会103地级市103 32县10 3 2镇10 3 1村50 5 1总计100 20 12 #选美冠军# E #e# 2010,假设整个经济有100人,城市化率为50%,即50人生活在各级城镇,50人生活在农村地区。假设城镇的每一个阶层都有10名居民,那些住在省会或以上的人占总人口的20%。

假设2010年共有20名25-35岁的年轻人,他们的城市化率已经达到75%,20人中只有5人仍然居住在农村,30%居住在省会及以上。

由于90年代后出生的人口急剧下降,到2025年,25-35岁的青年人数将仅为2010年的60%,即12人。在这12人中,3+3仍然选择住在省会或以上城市,所有空缺将由较低一级的居民承担。因此,2025年,这一代年轻人的城市化水平已经提高到90%以上,而居住在省会或以上的年轻人的城市化水平已经达到50%。

根据这一演变,当城市化水平较低的中老年人群逐渐下降时,整个经济的城市化率越来越接近新一代劳动力的城市化率。与此同时,生育率急剧下降造成的空缺基本上由中低阶层地区承担。随着超低生育率的出现,整体城市化水平和大城市化水平将急剧上升。

难道“生育率急剧下降造成的空缺基本上是由中下阶层承担的”是真的吗?

我们继续以日本为例(因为中国的人口年龄结构是20年前日本的完美翻版):

在日本整体人口下降的背景下,东京圈内的1个首都和3个县(东京、琦玉、千叶、神奈川)以及爱知、志贺、福冈和冲绳县保持了增长。东京人口达到1351万,增长2.7%。东京圈人口达到3613万,五年内增加了51万。从整体上看,日本的这一比例比5年前上升了0.6个百分点,达到28.4%。

也就是说,20年后,当全国出生人口减少60%,年轻劳动力减少60%时,大城市和特大城市可能不会减少(东京的人口不是减少,而是增加),中等城市减少60%,县城减少40%,小城镇减少20%,农村减少10%——水平越低,就越会陷入恶性循环:

年轻人口的减少——“缺乏经济活力和就业机会减少”——促使年轻人口进一步逃离。

就中国而言,陷入这种恶性循环的典型案例是东北三省比全国提前10年进入老龄化。

因此,每个人都会慢慢意识到这样一个事实:

从2005年到2010年,一线城市的数量从5000个增加到20000个,小县城的数量也从800个增加到3000个。整个国家都很繁荣,每个人都很幸福。

从2010年到2016年,一线城市的数量从20,000个增加到80,000个,省会城市的数量翻了一番,但小县城的数量却是3,000多年前的事了。

然而,有必要知道,2016年仍将是85后高峰人群购买婚房的最后一班车,仍将有一定数量的人在小地方收拾碗碟。

再过三至五年,当人口比85后低60%,95后站在房屋市场的舞台上时,全国人民可能会手握筹码,进一步分为三类:

1.投资产品:大地级市、省会城市和更高层次的大城市、特大城市——当全国青年人口减少60%时,这些城市的青年劳动力数量不打折扣,仍然不缺乏接管固定资产的人。

2.消费品:普通地级市和县镇——全国青年人口减少60%,这些城市减少4-6%。接收人数减半。人口正在迅速老龄化。山海关以外的现状将在5年内与这些城市相同。这些地区的房地产是消费品,具有使用价值,但很难以原价转手。

3.纪念品:偏远的县、镇、村——这些地方的年轻人将获得10-20%的折扣,大量固定资产将成为“怀旧纪念品”。半个世纪后,数亿300平方米的钢铁和水泥大型单体纪念碑将矗立在中国农村土地上,以纪念20世纪90年代至21世纪第一个十年间,在中华民族最佳人口窗口中创造的人类煤、铁和水泥工业文明的顶峰。

一切都是相互关联的。人口、周期和规划,看似宏大的主题,与我们每个人都密切相关。

许多人可能不太关心家庭资产的增加或减少,但他们只是想玩得开心,但这实际上是一个游戏,就像无谓的盐竞争一样:

“虽然我不想抢劫,但我害怕别人会抢劫我,所以我被迫参与抢劫。”

抢盐是非常不合逻辑的,但学区的资产转让竞争和住房占用竞争不是不合逻辑的,而是背后有真正的供求逻辑。

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